Die steigende Nachfrage beschert dem deutschen Immobilienmarkt einen Boom. Immer mehr Menschen fürchten eine Immobilienblase wie in Spanien oder Irland. Wie groß diese Bedrohung ist, wird kontrovers diskutiert. Möglicherweise gibt es zwei Wahrheiten.
Die Euro-Krise treibt den deutschen Immobilienmarkt. Aus Angst vor Inflation und Währungsreform flüchten viele deutsche regelrecht in die eigenen vier Wände. Mit den Umsätzen am Immobilienmarkt wächst auch die Sorge vor einer Blasenbildung, wie es sie in Spanien, Irland und den USA gegeben hat. Platzt eine Immobilienblase, folgt typischerweise eine schwere und hartnäckige Rezession, die den Arbeitsmarkt genauso belastet wie den Finanzsektor des betroffenen Landes.
Niedrige Zinsen und Inflationsangst treiben die Preise
Die starke Nachfrage nach Immobilien resultiert auch aus den historisch niedrigen Zinssätzen für Immobilienkredite. Die nach eigenen Angaben unabhängigen FMH Finanzberatung berechnet Preisindizes für Immobilienkredite. Für Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung zahlen Kreditnehmer dem Index zufolge gerade einmal 2,98 Prozent Zinsen. Niedrige Zinsen erhöhen die Kaufkraft und damit die Zahlungsbereitschaft von Immobilienkäufern. Steigen die Zinssätze in den kommenden Jahren deutlich an, sinkt diese kreditbasierte Kaufkraft auch wieder. Dann könnte es zu einem spürbaren Rückgang der Nachfrage mit entsprechenden Auswirkungen auf das Preisniveau kommen. Die robuste Entwicklung auf dem deutschen Arbeitsmarkt verstärkt diese Entwicklung noch: Wer in diesen Tagen kaufen kann, tut es auch. Dadurch kommt es zu einem Vorzieheffekt, der kurzfristig ebenfalls die Preise treibt.
Kleine Blase ist keine Katastrophe
Die niedrigen Zinsen und das hohe Preisniveau führen gleichzeitig zu einer verstärkten Bautätigkeit. Diese führt mit einigen Jahren Verzögerung zu einer Ausweitung des Angebots am Immobilienmarkt. Trifft ein größeres Angebot in einigen Jahren auf eine rückläufige Nachfrage, müssen fallende Preise das Gleichgewicht wieder herstellen. Die genannten Entwicklungen skizzieren ebenso das Profil einer Immobilienblase wie die Tatsache, dass die Immobilienpreise zuletzt deutlich stärker gestiegen sind als die Realeinkommen. Divergenzen dieser beiden Größen gelten als Indikator für Übertreibungen. Dennoch bahnt sich zumindest im Hinblick auf den gesamtdeutschen Immobilienmarkt keine Blase wie in Spanien oder Irland an. Dazu sind die Entwicklungen zu moderat dimensioniert.
Bislang keine „Zweitrundeneffekte“
Typisch für ausgeprägte Immobilienblasen ist eine verstärkte Kreditaufnahme durch die privaten Haushalte zu Konsumzwecken durch die Belastung von Immobilien. In den USA hatten bis zum Ausbruch der Finanzkrise Millionen Haushalte ihre überbewerteten Häuser beliehen und die Kredite für Autos. Urlaub und andere Konsumgüter verwendet. Bislang liegen keine Hinweise dafür vor, dass eine ähnliche Entwicklung auch in Deutschland ansteht. Wer in diesen Tagen den Kauf einer Immobilie plant, sollte sich vor einer anderen Gefahr wappnen. Banken und Makler neigen dazu, die Situation am Immobilienmarkt zu überzeichnen und Kunden einzureden, sie müssten so rasch wie möglich einsteigen. Wer Hals über Kopf kauft, zahlt meist zu viel. Vorab sollten unabhängige Marktrecherchen durchgeführt werden, zum Beispiel auf einem Marktplatz für den Häuserkauf.
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