Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen, können ihre Hypothek bei der Bank kündigen – die Veräußerung des finanzierten Objektes stellt einen wichtigen Grund dar, dem sich das Kreditinstitut nicht verweigern kann. Die Bank darf allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der Darlehensvertrag nicht explizit die Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen vorsieht. Anders als bei einer Kündigung ohne Verkauf sind die Institute bei der Bemessung ihres Vorfälligkeitsschadens durch die Rechtsprechung aber an enge Grenzen gebunden. Diese beziehen sich unter anderem auf den anzusetzenden Wiederanlagezins.

Vorfälligkeitsentschädigung: Regeln gegen zu hohe Kosten

Eine Vorfälligkeitsentschädigung dient dazu, der Bank den Schaden zu ersetzen, der ihr durch die frühzeitige Rückzahlung des Darlehens entsteht. Dieser besteht theoretisch aus der Differenz des vertraglich vereinbarten Kreditzinses und dem Wiederanlagezins zum Zeitpunkt der Kreditkündigung. Banken langen hier erfahrungsgemäß gerne mächtig zu und rechnen ihren Schaden größer, als er tatsächlich ist. Oft wird als Wiederanlagezins die Rendite öffentlicher Anleihen zugrundegelegt. Die Rechtsprechung schreibt jedoch vor, dass der Zinssatz von Pfandbriefen – der höher ist –genommen werden muss.

Beratung oft erforderlich

Banken müssen zudem berücksichtigen, dass das Adressausfallrisiko eines Pfandbriefes geringer ist als das eines einzelnen Kreditnehmers. Das reduzierte Risiko verringert auch den Schaden der Bank, der durch die Kreditkündigung entsteht. Banken müssen bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung darüber hinaus berücksichtigen, wenn kostenfreie Sonderzahlungen zu irgendeinem Zeitpunkt der Laufzeit möglich waren: Dann ist davon auszugehen, dass diese genutzt worden wären. Zudem muss davon ausgegangen werden, dass das Darlehen 10 Jahre nach seiner Auszahlung vom Kreditnehmer gekündigt worden wäre – das nämlich ist immer ohne Kosten möglich.

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